Chuyển mục đích sử dụng đất: Thủ tục & chi phí 2025

Tư vấn nội dung

Võ Thị Thủy | Katie Vo (Mrs)

Luật Sư - info@lexconsult.com.vn

Xem thông tin

Việc chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu phổ biến của người dân và doanh nghiệp khi muốn thay đổi công năng đất, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc từ đất thương mại sang đất sản xuất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép chuyển đổi, và quy trình thực hiện đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt Luật Đất đai 2024.

Bài viết dưới đây của Lexconsult & Partners sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện, thủ tục, hồ sơ, chi phí và thời hạn khi xin phép chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025 – tránh rủi ro bị từ chối hoặc xử phạt hành chính.

1. Khái niệm và cơ sở pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất 

1.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất 

Theo quy định tại Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất 

• Luật Đất đai 2024 – quy định các trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện, thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất.

• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

• Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Các trường hợp phải xin giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất 

Theo Luật Đất đai 2024, không phải mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cần đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, gồm các trường hợp sau:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu trên thì không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, việc thực hiện đăng ký biến động cũng không phải thủ tục bắt buộc mà tùy thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất (Điều 133 Luật Đất đai 2024).

Lưu ý: Việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác hoặc việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 122 Luật Đất đai 2024.

3. Thủ tục và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất 

3.1. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 

(Căn cứ theo Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP)

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Để hồ sơ được rõ ràng, minh bạch cần chuẩn bị thêm một số giấy tờ như:

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Giấy tờ chứng minh nhu cầu chuyển đổi (nếu có, ví dụ: dự án đầu tư, kế hoạch xây dựng, giấy phép kinh doanh,…);
• CCCD hoặc giấy đăng ký doanh nghiệp (tùy trường hợp là cá nhân hoặc tổ chức).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định, làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại. Sau khi hoàn thiện hồ sơ cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất và lệ phí theo thông báo

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế. Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất do cơ quan thuế ban hành, thực hiện thanh toán theo đúng thời hạn.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

3.2. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất 

Một số chi phí liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất:

• Tiền sử dụng đất: việc tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

• Lệ phí trước bạ: nộp khi đăng ký biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Lệ phí thẩm định hồ sơ.

• Chi phí đo đạc, lập bản vẽ địa chính (nếu có yêu cầu cập nhật ranh giới, tách thửa hoặc điều chỉnh thông tin).

4. Lưu ý và rủi ro khi chuyển mục đích sử dụng đất 

• Kiểm tra quy hoạch trước khi nộp hồ sơ: Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch giao thông, công trình công cộng hoặc khu bảo tồn, cơ quan nhà nước sẽ không chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

• Không tự ý chuyển đổi khi chưa được phép: cần kiểm tra kĩ việc chuyển mục đích sử dụng đất có thuộc trường hợp phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước hay không để tránh bị xử phạt do sử dụng đất sai mục đích khi chưa có quyết định cho phép.

• Tính toán nghĩa vụ tài chính kỹ lưỡng: Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích có thể chiếm tỷ trọng lớn. Trước khi thực hiện, nên đánh giá khả năng tài chính và phương án sử dụng đất sau chuyển đổi để tránh phát sinh chi phí vượt dự kiến.

• Thời hạn sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 173 Luật Đất đai 2024.

5. Tư vấn từ luật sư Lexconsult & Partners

Nhiều hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bị trả lại hoặc kéo dài thời gian do thiếu căn cứ quy hoạch, không nắm rõ nghĩa vụ tài chính, hoặc kê khai sai thông tin. Với đội ngũ luật sư đất đai giàu kinh nghiệm, Lexconsult & Partners cung cấp dịch vụ tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất toàn diện, bao gồm:

• Tư vấn điều kiện, quy hoạch và phương án chuyển đổi hợp pháp;
• Đại diện soạn hồ sơ, nộp và theo dõi tiến độ tại cơ quan có thẩm quyền;
• Hỗ trợ xác định chi phí và nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển đổi;
• Tư vấn xử lý khi bị từ chối hồ sơ hoặc vướng quy hoạch;
• Cập nhật và điều chỉnh thông tin sổ đỏ sau khi được phê duyệt.

6. FAQ – Những câu hỏi thường gặp về chuyển mục đích sử dụng đất 

Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất và kế hoạch đầu tư. Việc nắm rõ quy trình, điều kiện và chi phí giúp người dân và doanh nghiệp chủ động về pháp lý, tránh vi phạm và tiết kiệm thời gian. Để đảm bảo hồ sơ được phê duyệt nhanh chóng, nên có sự đồng hành của luật sư chuyên về đất đai nhằm rà soát quy hoạch, tư vấn phương án tối ưu và đại diện thực hiện trọn gói.

Nếu bạn cần tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhanh chóng và đúng luật, hãy liên hệ Lexconsult & Partners để được hỗ trợ đánh giá điều kiện, ước tính chi phí và thực hiện hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp – an toàn – hiệu quả.

📞 Hotline: 0938 507 287
📧 Email: info@lexconsult.com.vn