English
Tư vấn nội dung
Trong giao dịch bất động sản, nhiều người thường nhầm lẫn giữa sổ đỏ và sổ hồng — hai loại giấy tờ quan trọng xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc hiểu rõ sự khác nhau giữa Sổ đỏ và Sổ hồng không chỉ giúp người dân thực hiện đúng thủ tục pháp lý mà còn tránh rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp nhà đất.
Bài viết dưới đây của Lexconsult & Partners sẽ giúp bạn phân biệt rõ hai loại giấy chứng nhận này, chỉ ra điểm khác biệt, giá trị pháp lý, quy định hiện hành về sổ đỏ và sổ hồng, lưu ý khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai để đảm bảo an toàn và hợp pháp trong mọi thủ tục nhà đất.
1. Khái niệm và cơ sở pháp lý về sổ đỏ và sổ hồng
1.1. Khái niệm về sổ đỏ và sổ hồng
Sổ đỏ và sổ hồng từng tồn tại song song trước ngày 10/12/2009, dẫn đến nhiều người dân vẫn quen gọi theo màu bìa sổ. Tùy vào thời điểm mà sổ đỏ và sổ hồng được quy định tên gọi pháp lý khác nhau.
- Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chủ yếu ghi nhận quyền sử dụng đất.
- Sổ hồng là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” thể hiện cả quyền sở hữu nhà ở (diện tích, kết cấu, số tầng, vị trí, năm hoàn công) và quyền sử dụng đất ở.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì không còn quy định song song về cả sổ đỏ và sổ hồng, mà chỉ có sổ hồng với tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến sổ đỏ và sổ hồng
- Luật Đất đai 2024.
- Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
2. So sánh sổ đỏ và sổ hồng
| Tiêu chí | Sổ đỏ | Sổ hồng |
|---|---|---|
| Tên gọi chính thức | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (tên gọi hiện hành) |
| Màu bìa | Màu đỏ | Màu hồng cánh sen |
| Cơ quan ban hành trước đây | Bộ Tài nguyên & Môi trường | Bộ Xây dựng |
| Cơ quan cấp hiện nay | Bộ Tài nguyên & Môi trường | |
| Nội dung ghi nhận | Thông tin người sử dụng đất, diện tích, loại đất, thời hạn, mục đích sử dụng | Thông tin quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác |
| Thời điểm ban hành | Trước ngày 10/12/2009 | “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” ban hành trước ngày 10/8/2005.
“Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng” ban hành từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” ban hành từ ngày 10/12/2009 đến trước ngày 01/8/2024. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” ban hành từ ngày 01/8/2024 đến nay. |
| Giá trị pháp lý | Có giá trị pháp lý tương đương Sổ hồng | Có giá trị pháp lý ngang bằng Sổ đỏ |
| Tình trạng hiện nay | Không cấp mới, vẫn còn hiệu lực | Mẫu thống nhất toàn quốc |
3. Quy định hiện hành về sổ đỏ và sổ hồng
3.1. Quy định hiện hành về sổ đỏ và sổ hồng
Theo Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì:
- Vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.
3.2. Khi nào cần đổi sổ đỏ và sổ hồng
Các trường hợp cấp đổi sổ đỏ và sổ hồng được quy định tại Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, một số trường hợp điển hình như:
- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
-
Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.
-
Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp.
-
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đối Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
4. Lưu ý liên quan đến sổ đỏ và sổ hồng
-
Kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận: đảm bảo đầy đủ các thông tin như tên người sử dụng đất, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, tờ bản đồ, số sổ, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, nếu có sai sót, cần làm thủ tục đính chính tại cơ quan đăng ký đất đai.
-
Kiểm tra tính pháp lý của sổ: tra cứu trên Cổng thông tin đất đai hoặc yêu cầu xác nhận từ Văn phòng đăng ký đất đai để tránh rủi ro sổ giả, sổ trùng.
-
Công chứng hợp đồng bắt buộc: các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp, theo Luật Đất đai 2024.
-
Không nên giao dịch chỉ bằng giấy viết tay: hình thức này không được công chứng/chứng thực sẽ không có giá trị pháp lý, tiềm ẩn nguy cơ mất tài sản hoặc tranh chấp phức tạp.
-
Lưu ý khi khi sang tên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,… có hiệu lực để tránh bị xử phạt hành chính.
5. Tư vấn từ luật sư Lexconsult & Partners
Trong thực tế, nhiều người mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất thường không hiểu rõ sự khác biệt giữa sổ đỏ và sổ hồng, việc tham vấn từ luật sư giúp người dân và doanh nghiệp hạn chế rủi ro, tiết kiệm thời gian, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp trong mọi giao dịch nhà đất.
Đội ngũ luật sư chuyên về đất đai của Lexconsult & Partners đảm bảo hỗ trợ toàn diện, bao gồm:
-
Kiểm tra tình trạng pháp lý và tính hợp lệ của Giấy chứng nhận;
-
Soạn thảo, rà soát hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đúng luật;
-
Hướng dẫn hồ sơ sang tên, tách thửa, hợp thửa, đổi sổ nhanh chóng;
-
Đại diện khách hàng giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại tòa án.
6. FAQ – Những câu hỏi thường gặp liên quan đến sổ đỏ và sổ hồng
1. Sổ đỏ và sổ hồng có giá trị pháp lý khác nhau không?
→ Không. Cả hai đều được pháp luật công nhận và có giá trị pháp lý ngang nhau, theo Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hiện nay vẫn có giá trị pháp lý.
2. Tôi đang có sổ đỏ cũ, có cần đổi sang Sổ hồng mới không?
→ Không bắt buộc. Theo Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hiện nay vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải cấp đổi.
3. Có thể đứng tên chung trên một Sổ đỏ/Sổ hồng không?
→ Có. Theo Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì khi nhiều người đồng sở hữu quyền sử dụng đất có thể yêu cầu tên của các đồng sở hữu được ghi trong cùng một Giấy chứng nhận.
4. Khi mất sổ đỏ hoặc sổ hồng, thủ tục cấp lại thế nào?
→ Cần nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất. Trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận bị mất được quy định tại Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
5. Khi mua bán nhà đất, tôi chỉ có bản photo sổ đỏ, có thể giao dịch được không?
→ Không. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiểu đúng về sổ đỏ và sổ hồng là nền tảng giúp mỗi cá nhân và doanh nghiệp tự tin thực hiện các giao dịch nhà đất một cách an toàn, đúng quy định. Việc nắm rõ sự khác biệt về giá trị pháp lý, cơ quan cấp, phạm vi ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro đáng tiếc như hợp đồng vô hiệu, tranh chấp quyền sở hữu hoặc khó khăn khi làm thủ tục sang tên, thế chấp, chuyển nhượng.
Nếu bạn đang có nhu cầu cấp mới, đổi sổ, sang tên hoặc kiểm tra tình trạng pháp lý của sổ đất, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư Lexconsult & Partners để được tư vấn chi tiết về thủ tục cấp – đổi – sang tên sổ đỏ, sổ hồng, giải quyết tranh chấp đất đai và kiểm tra pháp lý bất động sản.
📞 Hotline: 0938 507 287
📧 Email: info@lexconsult.com.vn
