English
Tư vấn nội dung
Thu hồi đất luôn là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng về quy trình thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư và quyền khiếu nại của người bị thu hồi đất. Việc nắm rõ các quy định mới không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn giúp cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp thực hiện đúng trình tự pháp lý, tránh tranh chấp.
Bài viết dưới đây của Lexconsult & Partners sẽ cập nhật chi tiết quy định và thủ tục mới nhất năm 2025, đồng thời hướng dẫn cách khiếu nại quyết định thu hồi đất một cách hiệu quả, đúng luật.
1. Khái niệm và cơ sở pháp lý về thu hồi đất và bồi thường về đất
1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường về đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người đang sử dụng theo quy định của pháp luật. Hành vi thu hồi này có thể được thực hiện vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội, hoặc do người sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật về đất đai. Thu hồi đất là biện pháp quản lý hành chính đặc biệt của Nhà nước, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, nên quá trình thực hiện phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và đúng trình tự.
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất cho người bị thu hồi đất. Việc bồi thường có thể bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nhà ở, tái định cư hoặc tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi. Mục tiêu của chính sách bồi thường là bảo đảm quyền lợi hợp pháp, ổn định đời sống và sinh kế cho người có đất bị thu hồi.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến thu hồi đất, bồi thường về đất
– Luật Đất đai 2024 quy định toàn diện về trình tự, thủ tục thu hồi đất, nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
– Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
– Nghị định 51/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phần quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
– Luật Khiếu nại 2011.
2. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và quy định về bồi thường về đất
2.1. Các trường hợp thu hồi đất
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
– Điều 78: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.
Áp dụng khi Nhà nước cần đất để xây dựng công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, căn cứ quân sự, trụ sở cơ quan, công trình phòng thủ biên giới hoặc công trình bảo đảm an ninh quốc gia.
– Điều 79: Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Áp dụng đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị, khu công nghiệp, công trình công cộng, giáo dục, y tế, văn hóa hoặc dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm phục vụ lợi ích xã hội.
– Điều 81: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Thực hiện khi người sử dụng đất có hành vi vi phạm như sử dụng đất sai mục đích, không sử dụng đất trong thời hạn pháp luật quy định, lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép hoặc gây ô nhiễm môi trường. Trong trường hợp này, người vi phạm không được bồi thường về đất (Điều 101 Luật Đất đai 2024).
– Điều 82: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Bao gồm các trường hợp tổ chức bị giải thể, cá nhân chết không có người thừa kế, dự án đầu tư chấm dứt hoạt động hoặc khu vực đất có nguy cơ sạt lở, ô nhiễm nghiêm trọng khiến việc tiếp tục sử dụng là không an toàn.
Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan biết (Điều 85 Luật Đất đai 2024).
2.2. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm chỉ đạo và tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi đất bị Nhà nước thu hồi.
– Nguyên tắc bồi thường về đất (Điều 91 Luật Đất đai 2024)
Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.
Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
– Việc bồi thường về đất cho từng trường hợp thể như: thu hồi đất ở; thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất nông nghiệp;… được quy định từ Điều 95 đến Điều 100 Luật Đất đai 2024.
3. Quyền khiếu nại và khởi kiện khi bị thu hồi đất
3.1. Khiếu nại quyết định thu hồi đất
Theo Điều 7 và Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, người có đất bị thu hồi có quyền nộp đơn khiếu nại lần đầu đến người ra quyết định thu hồi đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định.
Nếu người dân không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu, họ có thể khiếu nại lần hai lên cấp trên trực tiếp của người đã giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Đơn khiếu nại cần ghi rõ:
– Thông tin người khiếu nại, quyết định hoặc hành vi bị khiếu nại;
– Căn cứ cho rằng quyết định đó trái pháp luật;
– Yêu cầu cụ thể (đề nghị xem xét lại, hủy bỏ, bồi thường thiệt hại, v.v.).
3.2. Khởi kiện vụ án hành chính nếu khiếu nại không được chấp nhận
Nếu kết quả giải quyết khiếu nại không thỏa đáng, hoặc hết thời hạn giải quyết mà không được trả lời, người có đất bị thu hồi có thể khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Điều 115 Luật Tố tụng hành chính 2015.
Tòa án sẽ xem xét:
– Tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất hoặc hành vi hành chính của cơ quan Nhà nước;
– Căn cứ pháp lý, trình tự thủ tục, và quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm.
Kết quả xét xử có thể dẫn đến việc hủy bỏ quyết định thu hồi đất trái pháp luật, buộc cơ quan Nhà nước khôi phục quyền sử dụng đất, hoặc bồi thường thiệt hại cho người khởi kiện.
4. Lưu ý về thu hồi đất và bồi thường về đất
Một số lưu ý giúp người sử dụng đất chủ động bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình Nhà nước thu hồi đất như:
Nắm rõ thông báo thu hồi đất và kế hoạch bồi thường
– Khi có thông báo thu hồi đất, người dân cần kiểm tra kỹ lý do thu hồi, phạm vi, mục đích và thời hạn thu hồi.
– Theo Điều 85 Luật Đất đai 2024, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Tham gia kiểm kê, xác định tài sản để đảm bảo quyền bồi thường: Người sử dụng đất nên trực tiếp tham gia kiểm kê đất, nhà, cây trồng, vật kiến trúc để đảm bảo mọi tài sản hợp pháp được ghi nhận đầy đủ. Việc không tham gia hoặc không ký biên bản kiểm kê có thể dẫn đến thiệt hại về mức bồi thường.
Theo dõi việc xác định giá đất và phương án tái định cư: Theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất không được xác định dựa trên giá đất thị trường mà được tính theo giá đất cụ thể.
5. Tư vấn từ luật sư Lexconsult & Partners
Với kinh nghiệm nhiều năm trong việc tư vấn, đại diện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người có đất bị thu hồi trên toàn quốc, đội ngũ luật sư đất đai của Lexconsult & Partners đảm bảo cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện bao gồm:
5.1. Tư vấn và rà soát hồ sơ thu hồi đất
– Kiểm tra tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất, thông báo bồi thường, phương án tái định cư.
– Đánh giá mức bồi thường và hỗ trợ theo quy định Luật Đất đai 2024.
5.2. Đại diện khiếu nại và khởi kiện hành chính
– Soạn đơn khiếu nại, đơn khởi kiện hành chính, đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
– Tham gia đàm phán, hòa giải hoặc tranh tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường.
5.3. Tư vấn tái định cư và bồi thường bổ sung
– Hướng dẫn thủ tục nhận đất hoặc nhà tái định cư, kiểm tra điều kiện hưởng hỗ trợ.
– Hỗ trợ người dân yêu cầu bồi thường bổ sung nếu giá đất hoặc tài sản bị định giá chưa đúng.
6. FAQ – Những câu hỏi thường gặp về thu hồi đất và bồi thường về đất
1: Khi nào Nhà nước được quyền thu hồi đất?
→ Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp được quy định tại Điều 78 đến 82 Luật Đất đai 2024, như: vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng, do vi phạm pháp luật về đất đai hoặc do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định.
2: Đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường không?
→ Theo quy định tại Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 thì để được bồi thường về đất cần đáp ứng một trong những điều kiện quy định tại khoản này, việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện đó. Vì vậy, nếu không đáp ứng được điều kiện này nhưng vẫn đáp ứng được một trong các điều kiện còn lại theo quy định thì vẫn được bồi thường về đất.
3: Thời hiệu khiếu nại quyết định thu hồi đất bao lâu?
→ Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn nộp đơn khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất.
4: Nếu không đồng ý với mức bồi thường, có thể khởi kiện ra Tòa không?
→ Có. Người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính theo Luật Tố tụng hành chính 2015 để yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường. Đây là biện pháp bảo vệ quyền lợi cuối cùng nếu khiếu nại hành chính không đạt kết quả.
5: Cơ quan nào có trách nhiệm tổ chức bồi thường và tái định cư khi thu hồi đất?
→ Theo Điều 4 Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm chỉ đạo và tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi đất bị Nhà nước thu hồi.
Thu hồi đất và bồi thường về đất là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về quy định và thủ tục để tránh thiệt hại quyền lợi. Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn mới đã bổ sung nhiều cơ chế minh bạch và công bằng hơn cho người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo được bồi thường đúng luật và xử lý hiệu quả khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về đất đai.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường đất, hãy liên hệ ngay Lexconsult & Partners để được tư vấn, khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định thu hồi đất nhanh chóng, đúng quy định và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của bạn.
📞 Hotline: 0938 507 287
📧 Email: info@lexconsult.com.vn
