Mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam: Điều kiện & Thủ tục pháp lý

Tư vấn nội dung

Võ Thị Thủy | Katie Vo (Mrs)

Luật Sư - info@lexconsult.com.vn

Xem thông tin

Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng thu hút người nước ngoài nhờ tiềm năng sinh lời cao, môi trường sống thuận lợi và chính sách mở cửa đầu tư. Tuy nhiên, việc mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật, với nhiều điều kiện và giới hạn nhất định về loại hình, thời hạn sở hữu và quyền sử dụng đất.

Bài viết dưới đây của Lexconsult & Cộng sự sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện, quyền hạn và thủ tục pháp lý khi người nước ngoài mua nhà, căn hộ hoặc bất động sản tại Việt Nam – cập nhật theo Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhằm đảm bảo mọi giao dịch đều hợp pháp và an toàn.

1. Khái niệm và cơ sở pháp lý về mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

1.1. Khái niệm về mua bất động sản cho người nước ngoài

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 thì người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

“Mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam” là việc cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài thực hiện giao dịch mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế nhà ở, căn hộ, hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất trong phạm vi và điều kiện được pháp luật Việt Nam cho phép.

1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

• Luật Nhà ở 2023 (Điều 16 đến Điều 22) quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

2. Điều kiện để mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

2.1. Đối tượng đủ điều kiện

• Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì người nước ngoài không thuộc đối tượng là người sử dụng đất, do đó người nước ngoài không thể mua bất động sản là đất đai.
• Theo quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở 2023 thì người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (Khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023).

Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

2.2. Hình thức mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định về hình thức người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam thông qua các hình thức như:

– Sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;

– Tổ chức, cá nhân được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.

2.3. Thời hạn sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam

• Giới hạn về thời hạn sở hữu: Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm 1 lần nếu có nhu cầu (Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023). Trong hai trường hợp:

– Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. 

– Cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

3. Thủ tục pháp lý khi mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

3.1. Chuẩn bị hồ sơ và giấy tờ hợp pháp hóa lãnh sự khi mua bất động sản cho người nước ngoài

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì khi mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam, hai loại giấy tờ quan trọng mà cá nhân nước ngoài cần có là: giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở và giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Một số tài liệu cơ bản cần có bao gồm:

• Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở: cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở.

• Giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

• Hợp đồng mua bán, thuê mua, hoặc nhận tặng cho bất động sản;

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên bán (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…);

• Văn bản hợp pháp hóa lãnh sự và dịch thuật công chứng đối với tài liệu nước ngoài.

3.2. Quy trình ký hợp đồng, công chứng và đăng ký quyền sở hữu

• Ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua với chủ đầu tư hoặc bên bán được phép giao dịch cho người nước ngoài;

• Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hợp pháp;

• Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai;

• Nộp thuế và lệ phí trước bạ, sau đó nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

4. Lưu ý khi mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

• Kiểm tra pháp lý dự án: xem có đủ điều kiện bán cho người nước ngoài hay không.

• Thẩm định hồ sơ bên bán: Đảm bảo quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính của bên bán không có tranh chấp, thế chấp.

• Xác định rõ thời hạn sở hữu: Ghi rõ trong hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận để tránh nhầm lẫn với quyền sở hữu lâu dài của công dân Việt Nam.

• Tư vấn pháp lý trước giao dịch: Người nước ngoài nên thuê luật sư tư vấn pháp lý bất động sản để được hỗ trợ từ giai đoạn kiểm tra dự án, soạn thảo hợp đồng đến sang tên quyền sở hữu.

• Chuyển nhượng hoặc thừa kế: Khi hết thời hạn sở hữu, người nước ngoài có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho người Việt Nam, hoặc xin gia hạn quyền sở hữu theo quy định.

5. Tư vấn từ luật sư Lexconsult & Partners

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong tư vấn pháp lý bất động sản cho người nước ngoài, các luật sư của Lexconsult & Partners hỗ trợ toàn diện từ:

• Kiểm tra tính pháp lý dự án và chủ đầu tư, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp;

• Tư vấn lựa chọn hình thức sở hữu phù hợp (mua, thuê mua, nhận thừa kế…);

• Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán bất động sản;

• Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan Nhà nước trong quá trình sang tên và đăng ký quyền sở hữu;

• Tư vấn thuế, chuyển nhượng và thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu.

6. FAQ – Những câu hỏi thường gặp về mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

Việc mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam là xu hướng tất yếu trong bối cảnh hội nhập kinh tế và mở rộng hợp tác đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện pháp lý, giới hạn sở hữu và quy trình thủ tục theo quy định của pháp luật Việt Nam. Việc hiểu rõ cơ sở pháp lý, chuẩn bị hồ sơ hợp lệ và thực hiện đúng quy trình là yếu tố quyết định giúp giao dịch diễn ra an toàn, hợp pháp và tránh rủi ro tranh chấp về sau.

Hãy liên hệ với Lexconsult & Partners nếu bạn đang gặp vướng mắc về mua bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam để có thể được hướng dẫn chi tiết, xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ, cũng như đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện đúng quy định pháp luật.

📞 Hotline: 0938 507 287
📧 Email: info@lexconsult.com.vn