Tranh chấp đất đai: Các loại phổ biến & cách giải quyết

Tư vấn nội dung

Võ Thị Thủy | Katie Vo (Mrs)

Luật Sư - info@lexconsult.com.vn

Xem thông tin

Tranh chấp đất đai là một trong những dạng tranh chấp dân sự phức tạp và phổ biến nhất tại Việt Nam hiện nay. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc sử dụng, quản lý, chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất mà các bên không nắm rõ quy định pháp luật. Hậu quả là nhiều vụ việc kéo dài, gây thiệt hại về thời gian, tiền bạc và mối quan hệ giữa các bên liên quan.

Bài viết dưới đây của Lexconsult & Partners sẽ giúp bạn hiểu rõ các loại tranh chấp đất đai phổ biến, cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cũng như quy trình xử lý tranh chấp theo quy định pháp luật năm 2025. Qua đó, bạn có thể chủ động bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và hạn chế rủi ro pháp lý khi phát sinh tranh chấp.

1. Khái niệm và cơ sở pháp lý về tranh chấp đất đai

1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Nói cách khác, đây là những mâu thuẫn, xung đột về việc ai có quyền hợp pháp sử dụng, chiếm hữu hoặc định đoạt đối với một thửa đất cụ thể. Tranh chấp có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân như ranh giới không rõ, thừa kế, chuyển nhượng hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định đúng bản chất của tranh chấp là điều kiện tiên quyết để lựa chọn cơ quan giải quyết và phương thức phù hợp theo quy định pháp luật.

1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai

• Luật Đất đai 2024 quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

• Bộ luật dân sự 2015.

2. Nguyên nhân thường gặp dẫn đến tranh chấp đất đai và các loại tranh chấp đất đai phổ biến

2.1. Nguyên nhân thường gặp dẫn đến tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai thường xuất phát từ một hoặc nhiều nguyên nhân sau:

• Hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất không rõ ràng: Nhiều trường hợp sử dụng đất không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ bị thất lạc, dẫn đến khó xác định chủ thể hợp pháp.

• Giao dịch đất đai không công chứng, chứng thực: Việc mua bán, tặng cho bằng giấy viết tay khiến hợp đồng vô hiệu hoặc không được công nhận khi có tranh chấp.

• Thừa kế đất đai không có di chúc: Các đồng thừa kế không thống nhất về quyền và tỷ lệ hưởng di sản.

• Tranh chấp ranh giới, diện tích sử dụng: Thiếu đo đạc chính xác hoặc lấn chiếm đất liền kề.

2.2. Các loại tranh chấp đất đai phổ biến

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Xác định ai là người có quyền hợp pháp sử dụng thửa đất.

• Tranh chấp về ranh giới, mốc giới đất liền kề: Phát sinh giữa các hộ sử dụng đất liền kề do sai lệch đo đạc hoặc lấn chiếm.

• Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Giữa các thành viên trong gia đình khi người để lại di sản không có di chúc hoặc di chúc vô hiệu.

• Tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất: Một bên không thực hiện hoặc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

3.1. Thương lượng

Thương lượng là bước đầu tiên và thường mang lại hiệu quả cao nếu các bên có thiện chí. Đây là việc các bên trực tiếp gặp gỡ, trao đổi để thống nhất cách giải quyết tranh chấp mà không cần đến sự can thiệp của cơ quan Nhà nước. Ưu điểm của phương thức này là:

• Tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ được quan hệ giữa các bên.
• Kết quả thương lượng có thể được lập thành văn bản để làm căn cứ chứng minh trong quá trình hòa giải hoặc khởi kiện sau này.

Tuy nhiên, thương lượng chỉ thành công nếu các bên tự nguyện và có đầy đủ chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

3.2. Hòa giải

Nếu thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án đối với tranh chấp đất đai.

Khi nhận được đơn đề nghị hòa giải kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai

Nếu hòa giải thành, kết quả được Ủy ban nhân dân xác nhận, làm căn cứ điều chỉnh hồ sơ địa chính. Nếu hòa giải không thành, biên bản sẽ là tài liệu bắt buộc khi nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án.

3.3. Khởi kiện

Khi hòa giải không đạt kết quả, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 để giải quyết tranh chấp đất đai. Ngoài ra, trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024. 

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm:

• Đơn khởi kiện
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất.
• Các chứng cứ liên quan (hợp đồng, di chúc, bản đồ, giấy tờ đo đạc…).

Thời hiệu khởi kiện: theo như Điều 155 Bộ luật dân sự 2015 thì sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyến sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

4. Lưu ý khi gặp tranh chấp đất đai

• Giữ nguyên hiện trạng đất đang tranh chấp: Không tự ý xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thay đổi mục đích sử dụng khi chưa có kết quả giải quyết, không tự ý lấn đất hoặc cản trở người khác sử dụng đất.

• Thu thập, lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng cứ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng, biên bản đo đạc, giấy tờ nộp thuế, bản đồ địa chính, nhân chứng…

• Xác định đúng thẩm quyền giải quyết: Tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã trước khi khởi kiện tại Tòa án.

• Nên tham khảo ý kiến luật sư đất đai: Luật sư sẽ giúp đánh giá tình huống, xác định hướng xử lý đúng pháp luật và hỗ trợ soạn thảo hồ sơ, đơn khởi kiện.

5. Tư vấn từ luật sư Lexconsult & Partners

Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai, đội ngũ luật sư đất đai của Lexconsult & Partners đảm bảo cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện liên quan đến tranh chấp đất đai, bao gồm:

• Phân tích hồ sơ và xác định hướng giải quyết tối ưu theo quy định Luật Đất đai 2024;

• Tham gia thương lượng, hòa giải để bảo vệ quyền lợi thân chủ ngay từ giai đoạn đầu;

• Soạn thảo đơn khởi kiện, đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án các cấp;

• Tư vấn chiến lược pháp lý nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất được công nhận và bảo vệ lâu dài.

6. FAQ – Những câu hỏi thường gặp về tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài sản, quyền sử dụng đất của cá nhân và doanh nghiệp mà còn có thể kéo theo mâu thuẫn gia đình, xung đột hàng xóm, thậm chí kiện tụng kéo dài gây tốn kém thời gian và chi phí. Trong nhiều trường hợp, chỉ vì không nắm rõ quy định pháp luật hoặc xử lý sai quy trình mà người có quyền hợp pháp lại bị mất lợi thế khi tranh chấp được đưa ra cơ quan Nhà nước hoặc Tòa án.

Bên cạnh đó, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ, giấy tờ đất, cũng như tham khảo ý kiến của chuyên gia hoặc luật sư đất đai có kinh nghiệm sẽ giúp bạn chủ động trong mọi tình huống, hạn chế rủi ro pháp lý và hướng đến kết quả giải quyết nhanh chóng, đúng luật.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về tranh chấp đất đai, hãy liên hệ Lexconsult & Partners để được luật sư đất đai giàu kinh nghiệm hỗ trợ tư vấn, thu thập chứng cứ và đại diện bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong suốt quá trình giải quyết.

📞 Hotline: 0938 507 287
📧 Email: info@lexconsult.com.vn