Thuế bất động sản, lệ phí bất động sản: Doanh nghiệp cần lưu ý gì?

Việc tuân thủ chặt chẽ các quy định về thuế và lệ phí không chỉ là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc mà còn là yếu tố quyết định tính minh bạch, hợp pháp của giao dịch. Việc hiểu rõ thuế bất động sản, lệ phí bất động sản giúp doanh nghiệp chủ động dự trù chi phí, tránh rủi ro vi phạm, bị truy thu hay xử phạt hành chính.

Trong bối cảnh pháp luật thuế liên tục được cập nhật, đặc biệt là từ năm 2025 với nhiều quy định mới liên quan đến chuyển nhượng và sử dụng đất, doanh nghiệp cần nắm chắc các quy định để đảm bảo tuân thủ và tối ưu lợi ích tài chính.

Bài viết dưới đây của Lexconsult & Cộng sự sẽ phân tích chi tiết những lưu ý quan trọng mà doanh nghiệp không nên bỏ qua trong quá trình thực hiện các giao dịch bất động sản, từ khâu chuẩn bị hồ sơ, xác định nghĩa vụ thuế – lệ phí cho đến kê khai, nộp và tối ưu chi phí theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

1. Khái niệm và cơ sở pháp lý về thuế bất động sản, lệ phí bất động sản

1.1. Khái niệm về thuế bất động sản, lệ phí bất động sản

Thuế bất động sản là nghĩa vụ tài chính mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở hoặc dự án bất động sản. Các loại thuế phổ biến gồm: thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…

Lệ phí bất động sản là khoản thu nhằm bù đắp chi phí hành chính khi cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp, như lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến thuế bất động sản, lệ phí bất động sản

• Luật Thuế giá trị gia tăng 2024.
• Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.
• Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
• Luật Đất đai 2024.
• Luật Phí và Lệ phí 2015.
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP) về lệ phí trước bạ.

2. Các loại thuế áp dụng trong giao dịch bất động sản doanh nghiệp cần biết

2.1. Thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với bất động sản

Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 thì phần lớn các hoạt động kinh doanh, mua bán, cho thuê bất động sản đều thuộc đối tượng chịu VAT.

Đối với kinh doanh bất động sản, căn cứ theo Điều 9 Luật này thì mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9, cúng với quy định tại Điều 1 Nghị định 174/2025/NĐ-CP thì kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế VAT với mức thuế suất phổ biến là 10%.

Trường hợp được miễn VAT: chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024).

2.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản

Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, thu nhập chịu thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành được quy định tại Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

Lưu ý: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 96/2015/TT-BTC)).
Việc kê khai tách biệt giúp doanh nghiệp tránh rủi ro trong quyết toán thuế và có thể áp dụng một số chính sách miễn giảm nếu thuộc diện ưu đãi đầu tư.

2.3. Thuế thu nhập cá nhân khi doanh nghiệp là bên mua từ cá nhân

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 là thu nhập chịu thuế.

Trường hợp miễn thuế: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Mức thuế suất theo Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Tuy nhiên, trong trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

2.4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các khoản thu bổ sung

Đối với bất động sản là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, doanh nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

Ngoài ra, tùy loại dự án, doanh nghiệp còn có thể phải nộp phí bảo vệ môi trường, tiền thuê đất, tiền chậm nộp hoặc tiền phạt vi phạm hành chính nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng hạn.

3. Các loại lệ phí phổ biến trong giao dịch bất động sản

3.1. Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC:

• Mức thu lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng.

• Thời điểm nộp: trước khi cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

• Trường hợp miễn lệ phí: chuyển nhượng giữa các đơn vị thành viên trong cùng một doanh nghiệp nhà nước; thừa kế, tặng cho giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, hoặc dự án được miễn theo chính sách khuyến khích đầu tư.

3.2. Lệ phí công chứng, chứng thực hợp đồng

Khi giao dịch bất động sản, đặc biệt là mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo hiệu lực pháp lý.

Doanh nghiệp nên lưu ý chọn văn phòng công chứng có thẩm quyền tại nơi có bất động sản để tránh hợp đồng bị vô hiệu do sai thẩm quyền.

3.3. Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, cấp giấy chứng nhận

Khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, hợp thửa, tách thửa hoặc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, doanh nghiệp cần nộp thêm các khoản phí hành chính như: Phí thẩm định hồ sơ; Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Những khoản phí này có thể khác nhau theo từng địa phương và từng loại đất (đất ở, đất thương mại, đất sản xuất kinh doanh…). Doanh nghiệp nên kiểm tra Biểu phí, lệ phí do UBND tỉnh ban hành hàng năm để dự trù chi phí chính xác.

4. Quy trình thực hiện thuế bất động sản, lệ phí bất động sản

4.1. Trình tự kê khai và nộp thuế cho giao dịch bất động sản

Doanh nghiệp cần xác định rõ loại giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…) để kê khai thuế và lệ phí tại cơ quan thuế nơi có bất động sản. Việc kê khai có thể nộp trực tiếp hoặc qua Cổng Dịch vụ công quốc gia tùy từng địa phương.

Hồ sơ thường gồm: hợp đồng, chứng từ thanh toán, giấy tờ nhà đất và tờ khai theo mẫu.

Thuế và lệ phí phải được nộp trước khi sang tên quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà.

Doanh nghiệp nên rà soát kỹ quy định tại những văn bản quy phạm pháp luật về thuế, đặc biệt là Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 để cập nhật đúng các chính sách mới nhất.

4.2. Rủi ro pháp lý nếu kê khai sai hoặc nộp chậm thuế bất động sản

• Sai sót trong kê khai hoặc nộp chậm thuế, lệ phí có thể khiến doanh nghiệp bị truy thu, xử phạt vi phạm hành chính, tính tiền chậm nộp.
• Ngoài thiệt hại tài chính, doanh nghiệp còn có nguy cơ bị đình trệ thủ tục chuyển nhượng hoặc không được cấp giấy chứng nhận.
• Việc chủ động kiểm tra hồ sơ, đối chiếu thông tin và có tư vấn pháp lý hỗ trợ là cách hiệu quả để hạn chế rủi ro.

5. Lưu ý về thuế bất động sản, lệ phí bất động sản

6. Tư vấn từ luật sư Lexconsult & Partners

Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý – tài chính giàu kinh nghiệm, Lexconsult & Partners mang đến dịch vụ tư vấn toàn diện về thuế bất động sản và lệ phí cho doanh nghiệp, bao gồm:

• Tư vấn chiến lược thuế bất động sản: phân tích nghĩa vụ thuế trong từng loại giao dịch (mua bán, cho thuê, chuyển nhượng dự án, góp vốn bằng đất).

• Rà soát, tối ưu điều khoản hợp đồng: đảm bảo phân bổ nghĩa vụ thuế bất động sản hợp lý, tránh rủi ro tài chính và tranh chấp sau giao dịch.

• Đại diện doanh nghiệp làm việc với cơ quan thuế: hỗ trợ kê khai, giải trình, và xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình thực hiện nghĩa vụ.

• Tư vấn chính sách ưu đãi, miễn giảm thuế: giúp doanh nghiệp tận dụng hợp pháp các chính sách mới theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 và Luật Đất đai 2024.

7. FAQ – Những câu hỏi thường gặp về thuế bất động sản, lệ phí bất động sản

Việc hiểu rõ và thực hiện đúng các nghĩa vụ về thuế bất động sản, lệ phí bất động sản là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp và bền vững trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. Do đó, việc nắm vững quy định pháp luật, cập nhật kịp thời các chính sách thuế mới, đồng thời có sự đồng hành của luật sư và chuyên gia tư vấn thuế bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa tuân thủ đúng quy định, vừa tối ưu hóa chi phí và lợi ích tài chính trong từng giao dịch.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang gặp vướng mắc về thuế, lệ phí và chi phí liên quan, hãy liên hệ với Lexconsult & Partners để được hỗ trợ phân tích chuyên sâu nghĩa vụ thuế, lệ phí hay tư vấn soạn thảo hợp đồng, rà soát điều khoản tài chính – pháp lý.

📞 Hotline: 0938 657 775
📧 Email: info@lexconsult.com.vn